Plan Reside Madrid 2025: Neue Vorschriften für Ferienvermietungen

In den letzten Jahren hat der Ferienvermietungsmarkt in Madrid wie in vielen anderen großen Städten einen bemerkenswerten Aufschwung erlebt. Dieses Phänomen hat zwar wirtschaftliche Möglichkeiten für Eigentümer und Verwalter geschaffen, aber auch Bedenken hinsichtlich des Zusammenlebens, der Immobilienpreise und der Lebensqualität in den am stärksten betroffenen Stadtteilen hervorgerufen.

Um diese Tätigkeit zu regulieren und das Recht auf Wohnraum der Anwohner zu schützen, hat die Stadtverwaltung von Madrid den Reside-Plan gestartet, eine Verordnung, die neue strenge Regeln für die Ferienvermietung in der spanischen Hauptstadt vorsieht.

In diesem Artikel erklären wir dir im Detail, was der Reside-Plan ist, wann er in Kraft tritt, welche Anforderungen er stellt, wie er sich auf bestehende Vermietungen auswirkt, welche Stadtteile von Madrid betroffen sind und was Eigentümer und Verwalter tun müssen, um sich an diese Regelung anzupassen.

Was ist der Reside-Plan?

Der Reside-Plan ist eine kommunale Verordnung, die darauf abzielt, die Ferienvermietung in Madrid zu begrenzen und zu regeln. Sein Hauptziel ist es, das Zusammenleben in den Stadtteilen zu gewährleisten, die unkontrollierte Verbreitung von Ferienwohnungen in Wohngebäuden zu vermeiden und das Recht der Einwohner von Madrid auf einen würdigen Zugang zu Wohnraum zu schützen.

Dieser Plan legt spezifische Bedingungen fest, damit Wohnungen als Touristenvermietung fungieren können, und erlegt Beschränkungen hinsichtlich der Lage, des Gebäudetyps und der Zugangsbedingungen auf.

Wann tritt der Reside-Plan in Kraft?

Der Reside-Plan wurde vom Stadtrat von Madrid vorläufig genehmigt am 21. Mai 2025, mit ausschließlicher Unterstützung der Volkspartei. Nach seiner Verabschiedung im Gemeinderat wurde der Text an die Region Madrid weitergeleitet, die das Dokument bestätigen und endgültig genehmigen muss.

Wenn es keine Verzögerungen im Verfahren gibt, soll die Verordnung am August 2025 in Kraft treten. Ab diesem Zeitpunkt müssen alle touristisch genutzten Wohnungen (VUT) die neuen Anforderungen erfüllen, um weiterhin rechtmäßig in der Stadt tätig zu sein.

Dies bedeutet, dass sowohl neue als auch alte Gastgeber prüfen müssen, ob ihre Unterkunft die neuen Bedingungen erfüllt, da sie andernfalls mit dem Verlust der Lizenz oder administrativen Sanktionen rechnen müssen.

Welche Anforderungen stellt der Reside-Plan an die Ferienvermietung in Madrid?

Der Reside-Plan erlegt eine Reihe von Einschränkungen auf, um die unkontrollierte Ausweitung der Ferienvermietung einzudämmen und das Wohnumfeld in den Stadtteilen von Madrid zu schützen. Dies sind die wichtigsten Maßnahmen, die die Verordnung vorsieht:

1. Touristenwohnungen und Anwohner dürfen kein Gebäude teilen

Einer der Grundpfeiler des Reside-Plans ist die Inkompatibilität zwischen Ferienwohnungen und dauerhaften Wohnsitzen in demselben Gebäude. Dies bedeutet, dass wenn in einem Gebäude Personen gemeldet sind oder dort gewöhnlich leben, keine Ferienwohnungen in demselben Block vorhanden sein dürfen.

Die einzige Ausnahme bilden Gebäude, die vollständig für touristische Zwecke genutzt werden. Das heißt, ein ganzes Gebäude kann in eine Touristenunterkunft umgewandelt werden, aber eine Mischung der Nutzungen innerhalb desselben Gebäudes ist nicht erlaubt, wenn dort Nachbarn wohnen.

Diese Maßnahme betrifft die Mehrheit der VUT, die sich in Wohngebäuden im Zentrum von Madrid befinden.

2. Unabhängiger Zugang: die einzige Ausnahme

Der Reside-Plan führt eine wichtige Ausnahme für Gebiete außerhalb des historischen Zentrums ein: Wenn eine Touristenwohnung über einen eigenen Zugang von der Straße verfügt, kann sie weiter betrieben werden, auch wenn andere Personen im Gebäude wohnen.

Aber Achtung: Dieser Zugang muss vollständig autonom sein. Er darf nicht den Eingang, die Treppe, den Aufzug oder andere gemeinsame Elemente mit den Nachbarn teilen. Dies schränkt die Möglichkeiten in traditionellen Gebäuden erheblich ein, wo die Struktur es nicht zulässt, Zugänge einfach zu teilen.

3. Umwandlung von Gewerbeflächen in Ferienwohnungen verboten

In den Stadtteilen des Zentrumsbezirks wird es ausdrücklich verboten sein, Gewerbeflächen in touristische Unterkünfte umzuwandeln. Diese Bestimmung soll den Nahhandel schützen und die Ersetzung von Nachbarschaftsunternehmen durch für Touristen bestimmte Wohnungen verhindern.

Mit dieser Maßnahme versucht die Stadtverwaltung, den Charakter und die soziale Funktionalität der am stärksten gesättigten Stadtteile zu bewahren, in denen viele Gewerbeflächen bereits in versteckte oder umgewandelte Ferienwohnungen umgewandelt wurden.

4. Touristische Nutzung in sanierten Gebäuden erlaubt

Der Reside-Plan sieht auch ein flexibleres Szenario für veraltete, unbewohnte oder denkmalgeschützte Gebäude vor, die einer umfassenden Sanierung unterzogen werden. In diesen Fällen kann die touristische Nutzung genehmigt werden, jedoch unter bestimmten Bedingungen:

• Die Genehmigung wird eine begrenzte Laufzeit von 15 Jahren haben.
• Die touristische Nutzung wird davon abhängig gemacht, dass die Sanierung städtebauliche und nachhaltige Kriterien erfüllt.
• Dies gilt nur, wenn das Gebäude nicht bereits dauerhaft bewohnt war.

Diese Klausel zielt darauf ab, die städtische Regeneration zu fördern und zu verhindern, dass Gebäude in schlechtem Zustand leer stehen oder ungenutzt bleiben.

Wie wirkt sich der Plan Reside auf Ferienvermietungen aus, die bereits in Betrieb sind?

Derzeit hat die Stadtverwaltung noch nicht offiziell bekannt gegeben, ob es eine Übergangsregelung oder Ausnahmen für VUT geben wird, die bereits legal betrieben werden.

Dies bedeutet, dass:

• Aktive Ferienwohnungen könnten gezwungen sein, ihre Tätigkeit einzustellen, wenn sie die neuen Kriterien nicht erfüllen.
• Es ist unklar, ob die bereits erteilten Lizenzen beibehalten werden oder ob sie unter den neuen Bedingungen erneuert werden müssen.
• Die Eigentümer müssen die endgültige Genehmigung durch die Gemeinschaft Madrid abwarten, die die endgültigen Regeln bestätigen wird.

Insgesamt besteht ein Szenario der Unsicherheit für aktuelle Vermietungen, weshalb es ratsam ist, sich vorzubereiten und einen Plan B zu erstellen, wenn die Immobilie die bekannten Anforderungen nicht erfüllt.

Welche Gebiete in Madrid sind von der neuen Regelung betroffen?

Der Plan Reside gilt für die gesamte Stadt Madrid, aber legt unterschiedliche Einschränkungsstufen je nach Gebiet fest. Die Einschränkungen sind strenger in den Stadtteilen mit hohem Tourismusdruck, insbesondere im historischen Zentrum.

Historisches Zentrum

Es umfasst die Stadtteile Sol, Palacio, Cortes, Embajadores (Lavapiés), Justicia (Chueca), Universidad (Malasaña), Teile von Arganzuela, La Latina und Huertas.

Die Maßnahmen hier sind sehr streng:

• Völliges Verbot von Ferienwohnungen in Wohngebäuden, wenn sie mit Bewohnern zusammenleben.
• Nur ganze Gebäude, die ausschließlich für touristische Zwecke bestimmt sind, sind erlaubt.
• In Nicht-Geschäftsstraßen können denkmalgeschützte Gebäude vollständig für touristische Zwecke umgewandelt werden, höchstens für 15 Jahre, sofern sie die Sanierungsanforderungen erfüllen.

Außerhalb des historischen Zentrums

In Bezirken wie Chamberí, Retiro, Tetuán, Salamanca, Chamartín, Carabanchel, Usera, Latina, Moratalaz sind die Regeln unter anderem etwas flexibler:

• Touristische Wohnungen können genehmigt werden, aber nur wenn sie einen unabhängigen Zugang von der Straße haben.
• Die touristischen Wohnungen (VUT) dürfen sich nur in Erdgeschoss oder ersten Etagen befinden, um den Kontakt mit Bewohnern zu minimieren.
• Es bleibt weiterhin verboten, gemeinsame Gebäudeteile zu nutzen.

Diese Einschränkungen sollen das Wachstum der touristischen Vermietung außerhalb des Zentrums eindämmen und verhindern, dass sich das Sättigungsmuster in zentraleren Stadtteilen wiederholt.

Was bedeutet der Reside-Plan für Eigentümer und Manager von Ferienvermietungen?

Die Auswirkungen des Plans Reside auf Eigentümer, Investoren und professionelle Verwalter sind erheblich. Zu den wichtigsten Auswirkungen gehören:

Verlust der touristischen Lizenz

Wenn Ihre Immobilie ein Gebäude mit Nachbarn teilt und keinen unabhängigen Zugang hat, wird sie die von den Vorschriften geforderten Anforderungen nicht mehr erfüllen. Dies könnte die Widerrufung der Genehmigung als VUT bedeuten, was dazu führen würde, dass die Unterkunft geschlossen oder das Geschäftsmodell geändert werden muss.

Mögliche wirtschaftliche Sanktionen

Ein Handeln außerhalb des gesetzlichen Rahmens kann erhebliche Geldstrafen nach sich ziehen. Obwohl das neue Sanktionsregime noch nicht veröffentlicht wurde, können die Sanktionen, wenn das vorherige Kriterium beibehalten wird, zwischen 30.000 € und 190.000 € schwanken, je nach Schwere der Zuwiderhandlung.

Auswirkungen auf die Rentabilität

Die neuen Einschränkungen könnten Sie dazu zwingen, den Zugang zu renovieren, Ihre Investition neu zu platzieren oder sogar die Nutzung der Immobilie zu ändern (z.B. in eine traditionelle Langzeitmiete). In vielen Fällen wird das Tourismusmodell nicht mehr rentabel sein, wenn die städtebaulichen Anforderungen nicht erfüllt werden.

Wie man sich an den Plan Reside anpasst, wenn er sich auf deine Ferienvermietung auswirkt

Der Reside-Plan führt Einschränkungen ein, die viele Wohnungen, insbesondere solche in Gebäuden mit dauerhaften Bewohnern und ohne unabhängigen Zugang, vom touristischen Markt ausschließen können. Dies bedeutet jedoch nicht, dass Sie Ihre Tätigkeit aufgeben oder auf die Rentabilität Ihrer Immobilie verzichten müssen.

Im Folgenden stellen wir Ihnen einige Strategien vor, um sich an diese neue Regelung anzupassen und Ihr Geschäftsmodell neu auszurichten:

Entdecken Sie Gebiete mit geringerem regulatorischen Druck

Wenn Ihre aktuelle Wohnung nicht den neuen Anforderungen entspricht, können Sie eine Verlagerung Ihrer Investition oder Tätigkeit in andere Stadtteile von Madrid in Betracht ziehen, wo die Einschränkungen flexibler sind. Außerhalb des historischen Zentrums gibt es Stadtteile, in denen es noch möglich ist, legal zu agieren, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind, wie z.B. einen unabhängigen Zugang oder eine Lage im Erdgeschoss.

Dies kann Ihnen neue Möglichkeiten in aufstrebenden Gebieten eröffnen, die noch eine touristische Nachfrage und erschwingliche Preise aufweisen.

Bewerten Sie die Möglichkeit, den Zugang zu ändern

Eine Option, die es wert ist, geprüft zu werden, ist, ob Ihre Immobilie eine Sanierung ermöglicht, um einen direkten Zugang von der Straße aus zu schaffen. Diese Bedingung wird zum Schlüssel, um weiterhin rechtmäßig als Ferienwohnung außerhalb des historischen Zentrums zu fungieren.

Konsultieren Sie einen Architekten oder Stadtplaner, um zu erfahren, ob dies strukturell machbar ist und wie viel es kosten würde. Obwohl dies eine erhebliche Anfangsinvestition bedeuten kann, könnte es sich langfristig auszahlen, wenn es die touristische Tätigkeit aufrechterhält.

Ziehen Sie andere Mietformeln in Betracht

Wenn das Touristenvermietungsgeschäft für Ihr Objekt nicht mehr infrage kommt, ist es ein guter Zeitpunkt, Alternativen wie die kurzfristige Vermietung (monatlich), die Unternehmensvermietung oder sogar das Coliving in Betracht zu ziehen. Diese Modelle sind weniger reguliert, bieten Stabilität und sind weiterhin attraktiv für bestimmte Mieterprofile (professionelle Umziehende, internationale Studenten, Remote-Arbeiter usw.).

Darüber hinaus erfordern sie in der Regel weniger Fluktuation, weniger Wartung und ermöglichen relativ stabile Einnahmen ohne die Notwendigkeit touristischer Lizenzen.

‍

Der Reside-Plan definiert den rechtlichen Rahmen für die Ferienvermietung in Madrid neu und tut dies mit strengeren Kriterien, die viele Strategien überdenken lassen. Die Unmöglichkeit, ein Gebäude mit Nachbarn ohne unabhängigen Zugang zu teilen, die Untersagung der Umwandlung von Gewerberäumen und die Grenzen im historischen Zentrum bedeuten eine tiefgreifende Veränderung im aktuellen Tourismusmodell.

Angesichts dieses neuen Szenarios liegt der Schlüssel in der Antizipation und Anpassung. Analysieren Sie, ob Ihre Immobilie die neuen Anforderungen erfüllt, bewerten Sie durchführbare Sanierungen oder erkunden Sie neue Gebiete und sogar andere Mietmodelle, um weiterhin Rentabilität zu erzielen, ohne den gesetzlichen Rahmen zu verlassen.

Obwohl das regulatorische Umfeld anspruchsvoller wird, können diejenigen, die den Wandel vorantreiben und mit Weitsicht planen, ihre Tätigkeit aufrechterhalten und erfolgreich umgestalten.

‍

‍