Rentabilität auf Airbnb: Wie man sie berechnet und den Umsatz in Spanien maximiert

Der Aufschwung des Ferienwohnungsmarktes hat den spanischen Immobilienmarkt umgestaltet. Während vor einem Jahrzehnt die traditionelle Vermietung die Wohnungsbauinvestitionen dominierte, haben Airbnb und ähnliche Plattformen heute neue, flexiblere und potenziell lukrativere Einnahmequellen erschlossen. Aber ist es wirklich rentabel? Wie wird diese Rentabilität gemessen? Welche Faktoren beeinflussen sie? Und, was am wichtigsten ist: Wie kann sie verbessert werden?

In diesem Artikel analysieren wir die Rentabilität bei Airbnb eingehend und beantworten die wichtigsten Fragen für Eigentümer und Investoren, die ihre Einnahmen maximieren möchten.

Was bedeutet eigentlich „Rentabilität“ bei Airbnb?

Über die Rentabilität bei Airbnb zu sprechen bedeutet, den Nettogewinn zu bewerten, den eine für touristische Vermietung bestimmte Immobilie im Verhältnis zur Investition und den damit verbundenen Betriebskosten erwirtschaftet. Im Gegensatz zur langfristigen Vermietung erfordert das Airbnb-Modell eine aktive Verwaltung, ist saisonabhängig, verursacht höhere Kosten pro Aufenthalt, bietet aber auch höhere Margen, wenn es richtig gemacht wird.

In der Praxis kann die Rentabilität monatlich (Einnahmen minus Ausgaben) oder jährlich anhand von Kennzahlen wie dem ROI (Return on Investment) gemessen werden, wodurch verschiedene Investitionsmöglichkeiten verglichen werden können.

Faktoren, die die Rentabilität beeinflussen

Die Rentabilität hängt nicht nur davon ab, eine schöne Immobilie oder eine Stadt mit touristischer Attraktivität zu besitzen. Sie ist das Ergebnis mehrerer Variablen, die miteinander interagieren. Hier sind die wichtigsten:

1. Lage

Es ist der entscheidendste Faktor. Eine Immobilie in einer Stadt mit stabilem Touristenstrom (Madrid, Valencia, Málaga) bietet mehr Potenzial als eine in Gebieten mit saisonaler oder eingeschränkter Nachfrage. Aber es kommt nicht nur auf die Stadt an: Die genaue Lage innerhalb der Stadt (Zentrum, alternatives Viertel, Universitätsviertel oder in der Nähe von Krankenhäusern) bestimmt das Profil des Gastes und die Häufigkeit der Buchungen.

Wichtiger Punkt: Standorte mit guter Anbindung und Vielfalt an Besuchern (Tourismus + Geschäftsverkehr) tendieren dazu, im Laufe des Jahres stabiler zu sein.

2. Durchschnittspreis pro Nacht (ADR)

Der durchschnittliche Preis, den Sie pro Nacht verlangen, muss wettbewerbsfähig, aber auch nachhaltig sein. Ein hoher Tarif mit geringer Auslastung kann weniger rentabel sein als ein optimierter Tarif mit regelmäßiger Auslastung. Viele Eigentümer machen den Fehler, die Preise der Konkurrenz zu imitieren, ohne die tatsächlichen Unterschiede in Qualität, Ausstattung oder Lage zu berücksichtigen.

Tipp: Berechnen Sie Ihren Ziel-ADR auf der Grundlage Ihrer Fixkosten und Ihrer Mindestbelegung, um rentabel zu sein.

3. Belegungsrate

Es ist der Prozentsatz der Nächte, in denen Ihre Unterkunft in einem Zeitraum gebucht ist. Eine gesunde Belegungsrate liegt bei 70-80% in gut geführten städtischen Destinationen. Die Belegung wird von der Saisonalität, dem Preis, den Bewertungen und der Sichtbarkeit Ihres Angebots beeinflusst. Sie ist nicht an sich ein Ziel, sondern eine Variable, die mit dem Preis in Einklang gebracht werden muss.

Beispiel: Eine Wohnung mit einem ADR von 95 € und 75 % Auslastung in Madrid kann 2.137 €/Monat vor Ausgaben erwirtschaften.

4. Betriebskosten

Hierzu gehören wiederkehrende Kosten wie:

• Reinigung pro Aufenthalt
• Bettwäsche und Wäscherei
• Versorgung (Wasser, Strom, Gas, WiFi)
• Nachfüllen von Verbrauchsmaterialien (Papier, Kaffee, Seife)
• Provisionen von Airbnb
• Spezialisierte Versicherung
• Wartung

Diese Ausgaben sind in der Regel höher als beim traditionellen Mieten. Deshalb ist ein effizientes Management der Schlüssel zum Schutz der Gewinnspannen.

5. Zusätzliche Dienstleistungen

Es geht nicht nur darum, einen Raum zu vermieten. Viele Gastgeber erhöhen ihre Einnahmen durch Dienstleistungen wie privaten Transfer, Frühstück, Fahrradverleih oder vorzeitigen Check-in. Sie verbessern auch das Erlebnis und damit die Bewertungen, was zu höherer Belegung und besserer Positionierung führt.

Zusätzliche Idee

6. Art und Ausstattung der Unterkunft

Kleinere Immobilien (Studios und 1-Zimmer-Wohnungen) sind in der Regel in Städten rentabler, während es in touristischen oder ländlichen Gebieten effizienter ist, Häuser für Gruppen oder Familien anzubieten. Die Verteilung, Zugänglichkeit, der Grad der Schalldämmung und die Dienstleistungen (Terrasse, Klimaanlage, ausgestattete Küche) beeinflussen die Attraktivität der Unterkunft.

7. Lokale Vorschriften

Each autonomous community and town hall regulates vacation rentals in its own way. Some require licenses, others impose zone restrictions, and some cities even limit the number of allowed annual days. Not knowing the regulations can turn a profitable investment into an unexpected fine.

Recommendation: before buying or adapting a property, check if it's possible to obtain a license and what conditions you need to meet.

Also… welche Kombination ist am profitabelsten?

Experience shows that the most profitable combination on Airbnb usually occurs when these elements coincide:

• Stadt mit hoher stabiler Nachfrage (nicht nur sommerlich)
• Kleine oder mittelgroße Immobilie, gut ausgestattet und visuell ansprechend
• Tarif zwischen 80 € und 120 € pro Nacht, mit einer Belegung von über 70%
• Gut kontrollierte Ausgaben durch effiziente Automatisierung und Auslagerung
• Professionelles Management (mit Software, dynamischen Preisen und sorgfältigem Kundenservice)
• Gute Online-Reputation, mit Bewertungen >4,7 und schneller Antwort

Zum Beispiel kann ein renoviertes Apartment von 50 m² im Zentrum von Valencia, geschmackvoll dekoriert, gut geführt und legalisiert, zwischen 18.000 € und 25.000 € Nettogewinn pro Jahr erzielen, je nach Optimierung.

How to calculate the profitability of an Airbnb

Es gibt zwei Hauptmethoden, um die Rentabilität zu berechnen, je nachdem, wie genau du analysieren möchtest.

Einfache Methode: Einnahmen minus Ausgaben

Es ist nützlich, um eine monatliche oder saisonale Vorstellung zu haben. Du musst nur deine Bruttoeinnahmen zusammenzählen und alle Kosten abziehen.

Beispiel:

• Bruttoeinnahmen: 2.400 €/Monat
• Betriebsausgaben: 850 €/Monat
• Monatlicher Nettogewinn: 1.550 €

It doesn't yet include amortization of the initial investment, but it's useful for evaluating cash flow.

ROI-Methode (Return on Investment)

Der jährliche ROI ermöglicht es, zu messen, ob eine Investition im Vergleich zu anderen Optionen (Anleihen, Fonds, traditionelle Vermietung) lohnenswert ist.

Formula:

ROI (%) = (Jährlicher Nettogewinn / Gesamtinvestition) x 100

Beispiel:

• Kaufpreis: 150.000 €
• Renovierung + Möblierung: 20.000 €
• Gesamtinvestition: 170.000 €
• Jährlicher Nettogewinn: 18.600 €

ROI = (18.600 / 170.000) x 100 = 10,94%

And a calculator? How to estimate your profitability before launching

To evaluate before buying or converting a property, a spreadsheet can help you simulate different scenarios:

Variablen, die du einbeziehen musst:

• Kaufpreis
• Umbaukosten und Möblierung
• Nachtpreise (niedrige, mittlere und hohe Saison)
• Erwartete monatliche Belegung
• Aufwendungen pro Aufenthalt
• Monatliche Fixkosten
• Plattformprovisionen
• Steuern

Dies ermöglicht Ihnen, Ihren Breakeven-Punkt (minimale Anzahl an Nächten, um kein Geld zu verlieren) zu kennen und den potenziellen ROI zu bewerten, bevor Sie Kapital investieren.

Strategies to increase the profitability of your Airbnb

Die richtige Immobilie zu haben, ist nur der Anfang. Das Management macht den Unterschied. Hier sind einige Strategien mit direkter Wirkung:

1. Automate everything you can

Schlüsselloses Check-in, automatisierte Nachrichten, synchronisierte Kalender. Die Verwendung von Management-Software (wie Guesty, Hostfully, Smoobu…) reduziert Fehler und ermöglicht es Ihnen, zu skalieren oder zu delegieren, ohne die Kontrolle zu verlieren.

2. Use dynamic pricing

Tools like PriceLabs or Beyond analyze demand and adjust your prices to maximize revenue. It's the best way to avoid static prices that make you lose money during peak season or fail to generate bookings during off-peak season.

3. Optimiere deine Anzeige und Fotos

Professionelle Fotos erhöhen die Klick- und Buchungsrate. Die Beschreibungen müssen klar und vorteilhaft sein. Denken Sie wie ein Reisender: Was unterscheidet Ihre Unterkunft?

4. Erstelle ein Erlebnis, nicht nur eine Unterkunft

Eine Wohnung kann funktional sein, aber ein unvergessliches Erlebnis sorgt für hervorragende Bewertungen. Personalisieren Sie Details, fügen Sie lokale Empfehlungen hinzu und schaffen Sie eine einladende Atmosphäre. Airbnb belohnt dies mit einer besseren Positionierung.

Ist ein Airbnb immer noch rentabel?

Ja, es kann sehr rentabel sein, aber es ist nicht automatisch oder universell. Es erfordert eine vorherige Analyse, finanzielle Kontrolle, rechtliche Einhaltung und professionelles Management. In Städten wie Madrid, Sevilla, Málaga oder Valencia kann der ROI den des traditionellen Mietens verdoppeln, wenn es richtig gemacht wird.

However, without a clear strategy, strict expense control, and market understanding, you can end up with a poorly optimized or even legally unviable investment.

The key: analyze each variable honestly, invest in management, and make data-driven decisions, not based on assumptions.

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